Основные изменения земельного и градостроительного законодательства в 2022 году

НАИБОЛЕЕ ВАЖНЫЕ ПОПРАВКИ ЗАТРОНУЛИ СФЕРУ ЗЕМЕЛЬНОГО И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.

В марте 2022 года в РФ должен появиться Государственный реестр земель сельхозназначения. Как следует из пояснительной записки к законопроекту, актуальные и достоверные сведения из этого реестра смогут получить собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы по их запросам в виде паспорта земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Данная услуга планируется как бесплатная.

В Реестр земель сельхозназначения, помимо количественных и качественных характеристик участков, планируют включить сведения о состоянии земель, в том числе об их плодородии. Одновременно предлагается установить правовые основы государственного мониторинга земель сельхозназначения.

Реестр земель сельхозназначения будет представлять собой информационный ресурс, в который войдут сведения о состоянии земель сельхозназначения; о количественных и качественных характеристиках земель сельхозназначения; об использовании таких земель; о конкретных земельных участках и расположенных на них зданиях и сооружениях; о состоянии плодородия; о собственниках земельных участков, землепользователях, землевладельцах и арендаторах, обладателях сервитутов, публичных сервитутов, содержащиеся в ЕГРН; иные сведения.

Планируется, что реестр будет представлять собой совокупность сведений в текстовом и картографическом формате, созданном на единой электронной картографической основе, которая также сейчас используется как основа ЕГРН.

Достоверность сведений, внесенных в реестр, презюмируется (аналогично сведениям в ЕГРН). Формировать реестр будут на основании сведений, получаемых в процессе государственного мониторинга земель; посредством единой системы межведомственного электронного взаимодействия между госорганами.

Порядок формирования и ведения реестра установит Правительство РФ. Ведение реестра поручено Минсельхозу РФ, но для этого дополнительно потребуется внести изменения в Положение о Минсельхозе, предусмотрев для него соответствующее полномочие.

Наиболее полезным такой реестр будет для участников сельскохозяйственного рынка, а также для инвесторов. Если реестр появится в том виде, в котором задумано, крестьянские фермерские хозяйства, агропромышленные компании, инвесторы смогут оперативно получать информацию о наличии свободных сельскохозяйственных земель и их местоположении, о состоянии таких земель, в том числе об их плодородии. Это позволит оперативно и с наименьшими затратами первично оценивать инвестиционную привлекательность определенной территории и целесообразность ее приобретения и использования.

Открытым на текущий момент остается вопрос о том, как будет обеспечиваться достоверность вносимых в реестр сведений в масштабах всей страны. В любом случае опираться только на сведения реестра при принятии решения о покупке или аренде сельхозземель не стоит, так как существует высокий риск некорректного отражения сведений в нем.

Заинтересованным лицам при наличии нужных сведений о территории в реестре рекомендую провести самостоятельный всесторонний анализ земли, в том числе сведений о ее плодородии.

Реестр должен помочь актуализировать перечень земель, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, так как инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения не проводилась с 1980-х годов.

Обращаю внимание, что появление реестра может повлечь неприятные последствия для действующих собственников сельхозземель, которые не используют участки или используют их не по целевому назначению, с нарушениями.

Ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 28.06.2021) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) допускает принудительное изъятие сельскохозяйственных земельных участков у их собственников при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушениями.

Реестр будет формироваться с учетом результатов государственного мониторинга земель, и в него будут включать сведения о состоянии земель. Поэтому существует риск, что контролирующие органы начнут вести активную работу по выявлению неиспользуемых сельхозземель или используемых с нарушениями. Соответственно, возрастут и риски принудительного изъятия таких участков.

В РФ создана публично-правовая компания «Роскадастр» (далее по тексту — ППК), которая будет выполнять кадастровые и землеустроительные работы, создавать информационные системы, электронные сервисы и т. д.

ППК «Роскадастр» создается на базе реорганизованных ФГБУ «ФКП Росреестра», АО «Ростех-инвентаризация — Федеральное БТИ» и других организаций.

Законы вступили в силу 30 декабря 2021 года, но многие их положения начнут действовать с 29 июня 2022 года.

С 10 января 2022 года уже не нужно вносить в ЕГРН сведения о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка. Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным со дня внесения этих сведений в ЕГРН.

Если в ЕГРН не указан вид разрешенного использования, выбранным считается вид, который указан в правоустанавливающем или правоудостоверяющем документе, выданном до 31 января 1998 года.

Ирина Михайловна Гавриленко, юрисконсульт компании «Гавриш»