Самовольные постройки

Постройку, которую признали самовольной, необязательно сносить.

В некоторых случаях нарушение могут признать незначительным. Например, нарушение прав истца в виде возможного схода с кровли соседнего дома снега, дождевых и талых вод можно устранить без сноса — обязав ответчика установить на крыше снегозадерживающие устройства и водосток. Или, например, при постройке жилого дома не быт соблюден нормативный отступ от границ смежного участка и быта незначительно превышена площадь застройки (п. 7 Обзора ВС).

Объект могут признать самовольной постройкой и снести, даже если права на него зарегистрированы в ЕГРН.

Для этого должно быть установлено одно из нарушений, предусмотренных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Например, если здание построено на участке, предоставленном в аренду не для строительства (п. 1 Обзора ВС). Если собственник самовольно реконструировал постройку, права на которую зарегистрированы в ЕГРН, административные органы не вправе принять решение о ее сносе. Такое решение может принять только суд. Решение органа местного самоуправления о сносе объекта суд признает незаконным (п. 22 Обзора ВС).

Если часть самовольной постройки находится на участке соседа, получить право собственности на нее не получится.

Признать право на самовольную постройку можно только на участке, который предполагает возможность строительства на нем. Если вы задели своей постройкой участок другого лица, суд посчитает эту постройку незаконной (п. 19 Обзора ВС).

Если в деле о сносе самовольной постройки выяснится, что нарушения можно устранить без сноса, суд укажет оба способа исполнить решение — снести постройку или привести ее в соответствие с требованиями.

Например, собственник жилого дома, расположенного на участке под ИЖС, реконструировал его в магазин. Суд признал магазин самовольной постройкой, нарушающей разрешенное использование участка, и предложил возможные способы исполнить решение: снести здание либо привести его в первоначальное состояние (п. 8 Обзора ВС). Пристройку к помещению в многоквартирном доме могут признать самовольной и снести ее на основании ст. 222 ГК РФ.

Например, если собственник квартиры без согласия собственников других помещений в доме возвел пристройку к своей квартире на земельном участке под домом, относящемся к общему имуществу (п. 5 Обзора ВС). Использование здания не по целевому назначению не является признаком самовольной постройки и основанием для его сноса по ст. 222 ГК РФ.

Критерии самовольной постройки — ее несоответствие разрешенному использованию земли и несоблюдение градостроительных требований (п. 6 Обзора ВС).

Если стороны по делу о сносе самовольной постройки хотят заключить мировое соглашение, суд все равно проверит ее соответствие градостроительным требованиям и условиям, установленным в ст. 222 ГК РФ. Например, муниципалитет потребовал признать самовольной постройкой линии электропередачи, установленные на самовольно занятом муниципальном участке. Затем стороны договорились заключить мировое соглашение с условием, что ответчик подключит к этим сетям многоквартирный дом. ВС указал, что суд не может утвердить такое мировое соглашение, не исследовав вопрос соблюдения градостроительных норм (п. 28 Обзора ВС). Суд может удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку, даже если нет разрешения на ее строительство.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не является признаком самовольной постройки.

Для ее сноса потребуется еще доказать, что постройка не соответствует градостроительным требованиям (п. 9 Обзора ВС). Постройку признают самовольной и снесут, если она расположена на участке, на котором не допускается такое строительство, и правила землепользования и застройки не позволяют привести их в соответствие.

Например, собственник нескольких участков «для ведения садоводства» построил на них базу отдыха с нарушением также ряда градостроительных норм. Дачное товарищество обратилось с иском о сносе базы, и суды его удовлетворили (п. 10 Обзора ВС).

Арендодатель может потребовать снести самовольную постройку, возведенную на его участке, не заявляя перед этим требование о расторжении аренды и освобождении участка. Аргументы арендатора о том, что аренда долгосрочная и что он приведет участок в первоначальный вид перед тем, как его вернуть арендодателю, не сработают (п. 12 Обзора ВС). Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном участке, могут признать, если соблюдены все условия из п. 3 ст. 222 ГК РФ и договор аренды допускает возможность строительства.

Если участок предоставили в аренду без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений или легко возводимых конструкций, оснований для признания права собственности арендатора на капитальную постройку нет (п. 20 Обзора ВС). Если снести самовольную постройку требует арендодатель земельного участка, на котором она расположена, срок давности начинает течь с момента, когда арендатор отказался вернуть участок.

Это требование арендодателя вернуть участок в том состоянии, в котором арендатор его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Арендодатель вправе потребовать возврата земельного участка как по окончании срока, установленного договором, так и досрочно при наличии установленных законом или договором оснований (п. 17 Обзора ВС).

В некоторых случаях к требованию о сносе самовольной постройки применяется трехлетний срок исковой давности.

Например, если в рамках муниципального земельного контроля провели проверку и установили, что объект реконструирован без разрешения, а после этого участок под объектом передали в собственность ответчику. Но если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность к требованию о сносе такой постройки не применяется (п. 14 Обзора ВС). Исковая давность не применяется, если требование о сносе самовольной постройки заявил владелец участка, на котором она частично расположена.

Это будет требование об устранении препятствий собственнику (иному законному владельцу) в пользовании его участком, на которое срок исковой давности не распространяется (ст. 208, 304 ГКРФ; п. 16 Обзора ВС). С требованием о сносе самовольной постройки могут обратиться любые лица, если эта постройка нарушает их права и интересы.

Например, если при строительстве многоквартирного дома допущены нарушения правил землепользования и застройки, в том числе предельных параметров разрешенного строительства и минимальных отступов от смежной границы, с требованием о сносе может обратиться собственник соседнего земельного участка. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также иные уполномоченные органы (п. 25 Обзора ВС).

---

Ирина Михайловна Гавриленко, юрисконсульт компании «Гавриш»